【中古住宅購入者必見】地盤沈下により家が傾く原因と調査方法をイラストで簡単解説！

家が傾いていると構造的に不安定になり地震や大雨により被害が出る恐れがあります。
構造的に不安定な家を買ってしまうといくらかっこ良く,断熱性が高くても地震のたびに不安な気持ちになります。

この記事では中古住宅を選ぶ際の注意点や新築住宅でも家が傾く原因がわかります。

家が傾く原因がわかれば「なんとなく不安」というモヤモヤした気持ちが少しでも緩和すると思います。

※この記事では難しい用語をできるだけ使わずに一般の方でも概要がわかるように解説しています。
専門的には多少の解釈の違いがありますのでご了承ください。

地盤沈下は住宅の不安につながる

地盤沈下は家の構造に関わる重要な部分のため相談が多い内容です。

地盤沈下が起きる原因や対策、調査方法などを理解すれば中古住宅を選ぶ際に失敗しません。

地盤沈下とは様々な原因で土地が下がること

地盤沈下にも種類がある

地盤沈下

一般的に使われる言葉は地盤沈下です。

地盤沈下とは土地が均一に下がることです。
そのため地盤沈下が起きても均一に下がれば家が傾くことはありません。
しかし家と道路や駐車場に段差が生じます。

不同沈下

不同沈下とは部分的に地盤が下がることです。

地盤沈下とは違い部分的に地盤が下がることで家が傾きます。
家が不均一に下がると構造的に不安定になり地震や大雨で被害が大きくなる恐れがあります。

圧密沈下

圧密沈下とは年数をかけて地盤の水分が抜けて地盤が下がることです。

畑や更地を住宅地に造成した場合，家の重さで年数をかけて少しづつ家が傾きます。
均一に下がるか不均一に下がるかは様々です。

切土・盛土の沈下

切土とは斜面を掘削して平らにした土地のことです。
盛土とは斜面に土を盛り平らにした土地のことです。

切土・盛土ともに人為的に地盤を変えているため地盤沈下が起こりやすくなります。
後ほど詳しく解説します。

擁壁の傾き

擁壁(ようへき)とは斜面地に住宅地を造るための土留めのことです。
基本的には切土・盛土と擁壁はセットで造られています。

擁壁には家の重さ以外にも土圧や水圧も掛かるため擁壁が傾くと家の傾きにつながります。
後ほど詳しく解説します。

自然災害による地盤沈下

地震による液状化

地震による液状化が生じると地盤が下がり家が傾きます。

一つの土地だけで液状化対策は難しいため液状化のリスクが少ない土地を選ぶのが良いでしょう。（液状化対策と地盤沈下対策は異なるためここでは解説を省略します）
造成地など広い敷地で何十棟の土地を同時に造る時は液状化対策が可能です。

土地の選び方は後ほど解説します。

大雨や土砂災害

大雨が降ると一時的に地盤の水の量が増えるため地盤が不安定になります。

擁壁や切土・盛土がされている土地は一時的に水圧が大きくなり設計された強度よりも大きな力が掛かることがあります。
大雨でも対応できる排水計画がきちんとされているか確認することが重要です。

工事が原因で起きる地盤沈下

造成された土地

造成地とは人為的に地盤を造り変えた土地のことです。
昔から家が建っていた場合は比較的地盤沈下のリスクは低いといえます。

しかし、昔の土地が畑や田んぼ、埋め立て地や更地などの場合は新たに家を建てると圧密沈下する可能性があります。
そのため地盤調査の後、適切な地盤改良がされているかを確認することが重要です。

擁壁や石積みがある土地

擁壁や石積みがされた土地は傾斜している可能性が高いといえます。

あくまでも私の経験ですが擁壁が傾いている割合は高いです。
擁壁に傾きがなくても盛土の圧密沈下により家が傾いていることはよくあります。
そのため擁壁の上に建つ家については専門家による調査は必須です。

特に築年数が経っている擁壁や石積みは強度不足により傾斜している可能性が高いため注意してください。

近隣工事による影響

自分の土地は大丈夫でも隣地の工事の影響で自分の家が沈下することがあります。

隣地で地盤改良や造成など大規模な工事をする前には事前調査をして工事前に家が傾いていないか確かめる必要があります。
事前調査をしないまま工事を進めると何が原因で家が傾いたのか誰もわからなくなります。

地盤沈下が生じた事例３選

1 擁壁の上に建っている土地

擁壁の上に建っている家は低い方向に向かって押し出す力が掛かります。
そのため強度不足により擁壁が傾いていた事例がありました。
数十年前に造られた擁壁は設計上の強度不足や施工不良により傾きが生じている場合が多くみられます。

新築でも擁壁が傾いている場合があります。
室内の床傾斜を測定すると擁壁に向かって傾斜が生じていることもありました。
新築は傾いていないと決めつけるのは危険です。
擁壁の上に建つ家を購入する場合は新築であっても専門家による調査は必須です。

2 切土・盛土などで造成された土地

人為的に地盤を切土・盛土を行う場合は十分な締固めが必要です。

特に切土と盛土が混在している土地は要注意です。
切土部分は昔からある地盤のため強度がありますが盛土部分は人為的に土を盛っているため強度不足になりやすいです。

切土と盛土が混在している土地は基本的には擁壁とセットのため併せて調査が必要です。

3 宅地になって年数が浅い土地

基本的にはその土地に家が建っている年数が長いほど地盤が締め固められるため強いといえます。畑や更地を造成して新たに家を建てると家の重さにより年数をかけて圧密沈下が生じる可能性があります。

最近の造成地では地盤調査が行われ、必要であれば地盤改良がされているので大丈夫かと思います。
しかし数十年前では地盤改良がされていないことが多いため圧密沈下により家が傾いていることがよくあります。

2000年（平成12年）以前の中古住宅を購入する場合は調査をお勧めします。

自分でもできる！地盤沈下を調べる方法

現地で調べる方法

ひび割れを見つける

ひび割れがあるから一概に構造上の問題があるとは言えませんが一つのきっかけにはなります。

すき間やズレを見つける

材料や用途が切替わっている箇所にすき間やズレがないかを目視により観察します。

傾きを見つける

スマホを使って地盤を調べる方法

Googleマップのストリートビューで年代別に見る

まずは自分が調べたい家の住所を検索してGoogleマップのストリートビューで確認してみてください。
ストリートビューでは年代別の写真を見ることができます。
数十年前にはなかったひび割れが最近の画像ではひび割れが発見されることがあります。

ひび割れや異変がいつの段階でできたものなのかは地盤沈下の傾向を調査する上で重要な資料になります。外壁の塗装などリフォーム状況もわかる場合があります。

Googleマップのストリートビューで過去の写真を見よう

ハロー！パソコン教室ブログ

地理院地図で過去の航空写真を見る

地理院地図を使用すると過去の航空写真を見られるため年代別の土地の利用用途がわかります。

いつから家が建てられたか、昔は畑だったのか、増築されたのか、昔の写真は貴重な資料です。

地理院地図/GSI Maps ｜国土地理院

国土地理院

地理院地図で土地の断面図を見る

少し専門的ですが地理院地図を使用すると土地の断面図を見ることができるため高低差を知ることができます。

擁壁などで造成された土地は実際の地盤の高さを知ることは難しいため地理院地図を利用しましょう。

断面図｜地理院地図の使い方

国土地理院

土砂災害警戒区域ではないか

自分が調べたい家が土砂災害警戒区域ではないかを調べることで災害時のリスクを知ることができます。

地震や大雨による災害が多い日本ではこれから住む土地にどんなリスクがあるかを調べることは重要です。

ハザードマップポータルサイト

国土交通省

中古住宅を売買する時は傾きに注意しよう！

中古住宅の場合，地盤や家の構造計算がされていないことなどにより家に傾きが生じています。
売主，買主どちらの立場でも傾いている家を売買する時は注意が必要です。

傾いている中古住宅を買ってもよいか？

築年数や立地条件，地盤の状況などを考慮して傾斜が進行しそうかどうかを判断します。
この判断は構造の知識と調査物件を見てきた経験がないと難しい判断なので一般の方ではできません。
通常業務で新築やリフォームのみをしている建築士でも判断することは難しいと思います。

プロのホームインスペクターは年間100棟近くの建物を調査するため知識だけでなく圧倒的な経験がありますので必ず専門分野の建築士に依頼することをお勧めします。

売買契約の内容に”契約不適合責任 免責”といった特記事項がある場合は注意してください。”建物に不具合があっても責任を追わない”といった意味で書かれることが多いです。詳細については必ず売主に確認してください。
契約書に小さく書かれているだけで意味を教えてくれないことがあります。

築年数により傾斜が進行しそうか

築年数が古い造成地は注意してください。

先に解説したとおり，造成地とは人工的に造られた土地のことを指します。
築年数が古いと地盤改良をしていない可能性が高いです。
造成地＋地盤改良していない＝圧密沈下している可能性が高いといえます。

2000年（平成12年）に地盤調査が義務化されたためそれ以前の中古住宅は調査をお勧めします。
1995年（平成7年）に起きた阪神淡路大震災がきっかけとなり法改正が行われました。

擁壁により傾斜が進行しそうか

擁壁の上に家が立っている場合，築年数が経過しても傾きが進行する恐れがあります。
一般的に擁壁は築年数が古い方が強度不足の可能性が高いため注意が必要です。

擁壁には家の重さと土圧・水圧などが常時掛かります。地震や大雨による災害では許容範囲を超える力が掛かることで擁壁の傾斜が進行する可能性があります。

傾斜している中古住宅を売ってもよいか？

結論としては傾斜している中古住宅を売ってはいけないという決まりはありません。

ただし，目視でわかる程度の傾斜の場合，中古住宅の傾斜基準を超えている可能性が高いため専門のホームインスペクターに調査を依頼する必要があります。

中古住宅の傾きの許容範囲は6/1000と決められています。
参考資料；住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準

契約不適合責任を免責しているからといって家が傾いていることを買主に伝えずに売るのは倫理違反です。

不動産売買においては”臭い物に蓋をする”といった風潮があるため知らなければ買主に伝える必要がないと勘違いしている方もいます。
それは明確に間違っていいます。
なぜなら家が構造的に不安的だと”生命や財産”すらも守れないからです。

建築基準法は”国民の健康，生命，財産を守る最低限の基準だということを忘れてはいけません。

地盤沈下により健康被害が生じます

健康被害

地盤沈下の影響で忘れてはいけないことが健康被害です。
地盤沈下により室内の床や壁が傾くと平衡感覚無くなり頭痛やめまいなど様々な健康被害が生じます。

一般的には6/1000を超える傾きがあると構造的・健康的の両方で被害が出るといわれています。
6/1000とは1ｍ進んだら6ｍｍ下がるという意味です。
測定距離が3ｍであれば18ｍｍの傾きがあることを6/1000と表します。
例えば8帖の部屋の端から端までで約21ｍｍほど傾いていると健康被害がでるとされています。

私の感覚ですが一般の方が傾きを感じているのは10/1000程度だと思います。
そのため一般の方が傾きを感じている場合、許容範囲を大きく超えている可能性が高いため専門家に調査依頼をお勧めします。

家の傾きは地盤沈下だけが原因ではない

家の傾きというと地盤沈下が原因と思われますが他にも様々な原因があります。

建てられた年代が原因

おおよそ40年前は現代のような水平を測る機械がなかったため正確に水平を測ることが難しかったと思います。

材料の製材技術も今より正確でないため様々なものが少しづつズレると最終的には大きな傾きにつながります。

施工精度が原因

これらの施工精度が悪いと家が傾いて造られてしまうことがあります。
そのため地盤が沈下していなくても家の施工精度が悪ければ家は傾きます。

まとめ

この記事では地盤沈下について解説しました。家が傾く原因は地盤だけでなく様々な原因が複合的に関係しています。

まずはご自身で現地調査やスマホ調査をしてそれでも不安な場合は地盤沈下や家の傾きに詳しいホームインスペクターに依頼することをお勧めします。

家の傾きを測ることは機械を使えば誰でも可能です。
・その原因はなにか？
・傾きは進行しそうか？
・どのように直すのか？

地盤だけだけでなく建築の構造を理解し、多くの経験がなければこれらを判断することはできません。

家を家族の安全と健康を守るためにしっかりとした調査をして新しい住まいに引っ越しましょう！

”住まいと家族の健康学校”では
【無料の相談メール】を受け付けています。
家の傾きについて不安に感じていることや中古住宅の購入で悩んでいる方はご相談ください。